Gayrimenkul Piyasası Yorumları

Perşembe, 09 Temmuz 2009 15:10 yönetici

Haftalık olarak yayınlayacağımız gayrimenkul piyasası yorumları sektörü yakından takip etmenize fırsat tanıyacak ve yatırımlarınıza yön verecek...Nerede durulmalı, nerede ilerlemeli? Piyasada dibi mi vuruyoruz, yoksa sular çekiliyor mu? Krizin etkilerinden minumum zararla sıyrılmanın yollarını gösterip, tavsiyelerde bulunan gayrimenkul sektörünün uzmanları piyasayı anlattılar...

Amerika’da başlayan ve hızla tüm dünyayı etkisi altına alan krizin doğal bir yansıması olarak gerek yurt dışı piyasalarda gerekse ulusal boyutta birçok sektörün daralması kaçınılmaz olmuş, eksi ekonomi koşullarına uygun olarak vermesi gereken olumsuz tepkiyi vermiştir. Ulusal bazdaki şirketler bu şok dalgasının etkilerini en aza indirebilmek için çalışanlarını işten çıkartmak, tam gün mesai yerine yarım mesai ödemek, 1-2 aylık süreyle üretimlerine ara vermek v.b. çözümler üreterek ayakta kalmaya çalışmışlarsa da birkaç yıl birden geriye gitmelerine engel olamamışlardır.

"MERKEZE YAKIN YENİ PROJELERE TALEPLER ARTIYOR"

Reha Medin Emlak Hizmetleri - Merkez
Tamer Çiçekçi

Tüm sektörleri derinden etkileyen kriz, inşaat ve gayrimenkul sektörünü de doğrudan vurmuştur. Bu durum piyasamız tarafından kısa sürede algılanmış ve olumsuz tepkisini hemen vermiştir. En başta inşaat şirketleri satış rakamlarını revize etmek, alıcıyı çekebilmek için bu güne dek görülmemiş kampanyalara imza atmak, ev alana araba, yazlık gibi promosyonlara başvurmak zorunda kalmışlardır. Sektörün bir diğer oyuncusu olan emlak pazarlama şirketlerinde ise durum daha da ağır yaşanmaya başlanmış işler durma noktasına gelmiştir. Bu aşamada ofis birleşmeleri, küçülmeye gidiş, hatta ofis kapanmaları dahi yaşanmıştır. Ancak bu noktadan sonraki gelişmelerde emlakçıları sevindiren mal sahiplerini ise üzen bir süreç yaşanmaya başlamıştır. Finans kaynaklarının kredileri durdurması üzerine mal sahipleri işlerini sürdürebilmek için ellerindeki gayrimenkulleri satışa çıkarmış ve normal şartlar altındaki satış değerlerinin çok altında satmak zorunda kalmışlardır. Bu fırsat alımları hazırda bekleyen kurt yatırımcıların gözdesi olmuş ve kriz zenginleri denen azımsanmayacak sayıda bir kitlenin ticaret kaynağı haline gelmiştir. İhtiyaç alımlarının da yaşandığı bu noktada doğru zamanda doğru yerde olan emlak şirketleri bu durumdan yola çıkarak portföylerindeki bu tarz satıcı ve alıcıları buluşturmaya çalışarak işletmelerini ayakta tutmayı başarmışlardır. Kiracılar cephesinde ise “ezber bozulmuş” eldeki kiracıyı tutabilmek için yıllık kira artışlarından bile vazgeçmek zorunda kalan mal sahipleri kiracısını kaçırmamak için bazı bölgelerde kira miktarlarında indirime dahi gitmişlerdir.
Yaşanan bu gelişmeler kimi bölgelerin cazibesini arttırırken kimi bölgelerin de durağana geçmesine neden olmuştur. Örneğin son yıllarda konut projelerinin yoğunlaştığı Kadıköy-Ataşehir, Kartal, Maslak, Zeytinburnu, Silivri gibi bölgelerde sirkülasyonun arttığı, yatırımcıların daha çok buraları tercih ettiği görülmektedir. Kentsel dönüşüm projeleri bulundukları lokasyonların değerini kısa sürede birkaç kat arttırmış ve dikkatleri üzerinde toplamışlardır. Batıdan doğuya yaklaşık 270 km olan İstanbul’un 2015-2020 nazım planlarına göre kentin Silivri-Kartal uç noktalarından genişlemeye ve yeni yerleşim alanlarının kurulduğu bir yapılaşmaya doğru gittiği görülmektedir. Finans merkezinin İstanbul’a taşınması planı nedeniyle yine Kadıköy ve yeni belediye olan Ataşehir’in de dikkate alınması gerekmektedir.

İş Dünya’sının kalbinin attığı Avrupa yakasında ise Mecidiyeköy - Maslak hattının revaçta olduğu ve bu merkezlere 10-15 km mesafede yeni projelerin yoğunluk kazandığı da dikkate alınmalıdır. Toplu taşıma çeşitliliğinin arttığı günümüzde ulaşımında kolaylaşmasıyla birlikte yurt dışında sıklıkla görülen şehir merkezi yerine kaliteli ve fonksiyonel projelerin olduğu banliyölerde oturma alışkanlığını kazanmaya başlayan toplum bu davranışıyla gerek yerli gerekse yabancı inşaat şirketleri açısından ülkemizi çok cazip hale getirmektedir.

Gelinen noktada ise Reha Medin Emlak Hizmetleri olarak görüşümüz, bu piyasa koşullarının bir süre daha devam edeceği, şu anda fırsat alımlarının zamanı olduğu, eksi ekonominin doğal tepkisi olarak her kesimden kiracıların daralan bütçeleri gereği daha ucuz ve daha küçük evlere geçiş yapabilecekleri, proje müteahitlerinin sürdürdüğü olağanüstü avantajlı promosyon faaliyetlerinin mutlaka değerlendirilmesi gerektiği, tüm bunlar için ise ramazan ayı sonrası Eyül sonu Ekim başı tarihlerinin dikkate alınmasının faydalı olabileceğidir.

Yavaş yavaş da olsa toparlanma sinyalleri veren piyasaların, yerel seçimlerin de bitmiş olması ve yeni hizmet dönemine giren belediyelerin seçim taahhütlerini yerine getirmeye başlamalarının piyasaya getireceği canlılığın da etkisiyle beklenen istikrarın tekrar sağlanacağı ve piyasaların şu anda yaşadığı arz-talep dengesizliğini atlatabileceğini öngörmekteyiz.
Reha Medin Emlak Hizmetleri olarak, mevcut temsilciliklerimizle birlikte değerli müşterilerimize çağdaş, ilkeli ve kurumsal hizmet sunmaya, ülke menfaatlerini gözeten bir çalışma anlayışıyla varlığımızı sürdürmeye devam edeceğiz.

"FIRSATLARIN BÖLGESİ BEYOĞLUNDA HERKESE KAZANÇ İMKANI VAR"

REMAX Pera gayrimenkul Danışmanlığı
Levent Okur

Gayrimenkulleri insanların en değerli mal varlıklarıdır. Diğer yatırım enstrumanlarıyla karşılaştırıldığında gayrimenkul yatırımcısına daha az risk ve daha fazla kazanç imkanı sağlar. Elbette gayrimenkul yatırımı kendi içinde riskleri de taşımaktadır. Bulunduğu lokasyon (konum), yatırım bedeli, geri dönüş süresi, vb. kriterler doğru veya yanlış hamle yapılmasına neden olmaktadır. Bu nedenle yatırımcı ve ihtiyaç sahibi kişilerin, kurum ve kuruluşların gayrimenkul alırken ve/veya satarken konusunda uzman ve yetkin danışmanlarla çalışmaları önem taşımaktadır. Çünkü doğru yatırım doğru kişilerin yönlendirmesi ile mümkün olacaktır. Kazançlı gayrimenkul yatırımı bir şans oyunu değil akıllıca yapılan bir stratejinin sonucudur.

PERA Gayrimenkul Danışmanlığı, Beyoğlu'nda yaklaşık 5 yıldır RE/MAX Franchise sahibi olarak faaliyet göstermektedir. Oluşan talep ve arza göre bölgesinde uzmanlık konularını geliştirmiştir. Buna göre firma kurumsal yapısını dört ana konuda toplamıştır:

1. Bireysel Gayrimenkul Danışmanlığı
2. Kurumsal Gayrimenkul Danışmanlığı
3. Yabancılara Gayrimenkul Danışmanlığı
4. Turizm Gayrimenkul Danışmanlığı

Son dönemlerde oluşan global ekonomik kriz Türkiye gayrimenkul piyasasına ciddi hareketlenmeler ve fırsatlar getirmiştir. İstanbul'da özellikle ticari gayrimenkul pazarında görülen bu hareketlilik yerli veya yabancı yatırımcının iştahını kabartan cinstedir. Neredeyse 4, 5 yıl gibi şaşırtıcı bir süre içinde yatırımcısına geri dönüş imkanı sağlamaktadır.

Tarihi Beyoğlu İlçesi sınırları içinde yer alan bölge her dönem gayrimenkul ihtiyaç sahiplerine ve yatırımcılarına göz kırpmaktadır. İstanbul'un merkezi konumunda olması, tarihi yarım adanın içinde yer alması, boğaz ön görünümü, ticari anlamda ve insan nüfusu açısından en yoğun bölge olması, toplu taşıma ve ulaşım imkanları, kültürel ve sosyal aktivitelerin yoğunluğu ve kalitesi ile birlikte uluslararası kimlikler taşıması bölgenin çok daha uzun dönemler değerini koruyacağını göstermektedir.

Tarlabaşı, Karaköy, Dolapdere, Sütlüce, Galata, Şişhane gibi henüz fark edilmemiş, geliştirilmemiş bölgeler yatırımcıya ciddi anlamda göz kırpmaktadır. Gümüşsuyu, Beyoğlu, Cihangir gibi bölgeler ise yaşayan insan profili, kültürel ve sosyal kalitesi bakımından gayrimenkul pazarındaki değerini sürekli arttırmakta, yatırımcısına düzenli kazandırmaktadır.

İstiklal Caddesi, Taksim Meydanı gibi noktalar yaya trafiğinin ve insan nüfusunun yoğun olmasından dolayı ticari faaliyetlerin, perakendeciliğin, turizm işletmeciliğinin ilgisini çekmektedir. Dolayısıyla başta kira olmak üzere gayrimenkul değerlerinin en yüksek noktasını bulduğu bölgelerdir. Özellikle kurumsal markaların ticari gelirden çok marka bilinirliliğinin sağlanması amacıyla öncelik verdiği bölgelerdir.

Talimhane, Sıraselviler Caddesi, Meşrutiyet Caddesi, Cihangir, Tünel gibi turizm alanları ise otel, residence, apart ve butik otel konusunda faaliyette olan işletmelerin yoğun bulunduğu bölgelerin başında gelmektedir. Özellikle Talimhane gibi pilot bir proje olan turizm alanı çalışmasında kazanılan başarılar bu bölgede bulunan gayrimenkullerin değerlerini son 10 yıl içinde 300 kat gibi imkansız denebilecek bir oranda arttırmıştır. Bu imkan yatırımcısına kazandırmaya daha da devam edecek gibi görünmektedir.

Bütün bunların yanında İstanbul'a gelen ve gayrimenkul ile öyle yada böyle bir ilişkisi bulunan yabancıların da %70'nin ilgilendiği bir bölgedir Beyoğlu. Söz konusu yüksek tavanlı, geniş kullanım alanlı tarihi binalar boğaz ön görünümünde ise mutlaka birincil sırada ilgi görmektedir. Yapılan araştırmalar sonucunda Cihangir, Beyoğlu, Galata, Tünel gibi bölgelerde halen %30dan fazla ele alınmamış, restorasyona ihtiyaç bulunan ve satılmaya bekleyen gayrimenkuller yeni sahiplerini beklemektedir.

Yukarıdaki bilgiler kapsamında Beyoğlu içinde yapılan yatırımlar yatırımcsına ne getirecektir?
* Piyasada geri dönüşler ortalama 14 yıldır. Ama Beyoğlu’nda bu oran 8 yıla kadar düşmüştür.
* Zaman içinde katma değeri diğer bölgelere göre çok daha yüksektir.
* Yerli veya yabancı yatırımcı imkanı size kısa zamanda yüksek kazanç sağlamaktadır.
* İş geliştirme imkanı ile gayrimenkulünüzü farklı şekillerde kullanabilirsiniz. Binanızı tek kişiye kiralayabilirsiniz, kat kat kiralayabilirsiniz ya da otel işletmesi kurarak daha yüksek gelir elde edebilirsiniz.
* Bölge al/sata çok uygundur. Kısa zamanda kar yapabilirsiniz.

"YILLIK CİROSU YAKLAŞIK 7.6 MİLYAR AMERİKAN DOLARI"

Coldwell Banker
Coldwell Banker Türkiye Ekibi

Coldwell Banker, 1906 yılında Amerika Birleşik Devletlerinde kurulmuş, 100 yılı aşkın süredir, 6 kıtada, 47 ülkede, 4.000’in üzerinde ofisi ve 140.000’in üzerindeki Gayrimenkul Danışmanı ile hizmet veren, yıllık cirosu yaklaşık 7.6 milyar Amerikan Doları olan dünyanın en büyük ve en prestijli gayrimenkul danışmanlık kuruluşudur.

Coldwell Banker 2007 yılında Türkiye’de faaliyetlerine başlamış olup 2008 yılından bu yana Franchise vermektedir. Coldwell Banker Türkiye’nin öncelikli hedefi, tüm dünyada olduğu gibi, Türkiye’de de lider gayrimenkul kuruluşu olmaktır. Bu hedefe ulaşmak için, kurumsal bir yapı altında iş yapmayı arzulayan doğru insanlarla çalışmayı amaçlamaktayız.

Şu an için 5 tanesi İstanbul’da, 1 tane Ankara’da ve 1 tane de Kuşadası’nda olmak üzere toplam 7 adet franchise ofisimiz var. Coldwell Banker, Franchise ofislerine her biri ek gelir kaynağı olan Concierge, Commercial, Previews gibi ek markalarının da kullanım hakkını sunmasının yanı sıra proje desteği de sunmakta. Bu kapsamdaki ilk projesi olan Studio Life Beylikdüzü’nde, 2009 yılı içerisinde tamamlanmış olacak. Tamamı stüdyo dairelerden oluşan projede daire fiyatları 90.000 ile 130.000 lira arasında değişmekte.

Son dönemlerde yaşadığımız ekonomik gelişmelerin gayrimenkul sektörü üzerindeki etkilerinden bahsetmek gerekirse; piyasada genel olarak 2008’in ikinci yarısından itibaren satıcıların çoğaldığı fakat buna karşın alıcıların temkinli davranarak beklemede kaldığı bir ortam gözlemledik. 2008’in son çeyreğinin ortalarında USD ve UK’da yaşananlar tam bir felaket habercisi oldu ve mortgage saadet zinciri resmen koptu. Bu da Mortgage sağlayıcılarının hem ABD’de hem Avrupa’da çok zor günler yaşamasına sebep oldu. Finansal sistem çok kan kaybetti, devletler biz zati devreye girip finansal sistemin ana unsurlarını nakit enjekte ederek ayakta tutmaya çalıştılar ve kısmen de başarılı oldular.

Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler henüz mortgage sistemi uygulamasının çok başlarında oldukları için piyasada kayda değer bir hasar oluşmadı. Ancak kriz Türkiye’yi psikolojik olarak daha sonra vurdu, etkileri yeni yeni hissedilmeye başlıyor. Yeni açıklanan rekor küçülme rakamları da bunun kanıtı. Gayrimenkul sektörü de önümüzdeki dönemde kararlarını temkinli şekilde almaya devam edecektir diye düşünmekteyiz.

"EMLAKTA BEKLENEN DÜŞÜŞ HENÜZ OLUŞMUŞ DEĞİL..."

Wec International - Karakuş
Kenan Sümer Kararkuş
Biz Wec Karakuş, 2 yılı aşkın süredir franchise ofis olarak Yeşilköy - Yeşilyurt bölgelerinde etkin olarak hizmet vermekteyiz. Öncemiz ise 12 yıla dayanmaktadır.

Gayrimenkul çok hassas bir konudur. Kişiler, kurumlar öncelikle kendi bünyesindeki gayrimenkulun gerçek değerini net ve yanılgısız olarak öğrenmek ister. Bu aşamada işinde ehil gayrimenkul danışmanını, deneyimli kurumsal firmaları tercih etmeleri kendi menfaatları doğrultusunda olur. Yüzde yüz Türk sermayesi ile kurulmuş olan WEC INTERNATIONAL’ın çatısı altında hizmet vermek amacıyla kurulmuş kurumsal bir firmayız.

İstanbul’un güzide semtlerinden Yeşilköy ve çevresinde emlakta beklenen düşüş kiralarda oluşmuş olup (-%25-30) bu aşamada, 2009 sonu itibarı ile devam edeceğini tahmin etmekteyim. Alım - satımlarda büyük ölçüde arz - talep dengesizliği mevcuttur. Bundan dolayı, konut ve arsa fiyatlarında herhangi bir düşüş söz konusu değildir. Tabii ki ,küresel kriz Türkiyemizi de etkilemiştir. Fakat Yeşilköy – Yeşilyurt‘ta ikamet edenler öncelikle buradan bir yer elden çıkarmak yerine, başka yerlerdeki yatırımlarını, taşınmazlarını arsa - konut vs. gibi yerleri elden çıkarabilirler. Bence,bu düşüş sürecini beklemek yanlış olur.

Konut sektörü ,bizim bölgemizde daha çok deprem sonrası yapılara yönelmiş durumdadır. Fakat sınırlı sayıda inşaatlar oluşmakta ve rakamlar ulaşılamaz konuma gelmektedir. Bunun birinci nedeni Yeşilköy - Yeşilyurt‘ta arsa sıkıntısı mevcut olup ,mütaahitlerin daha çok kat karşılığı bina yapmaları söz konusudur.

Konut alacaklara önemli tavsiyem ,böyle bir düşünceleri varsa hiç vakit kaybetmeden nitelikli, projelerden, deprem yönetmeliğine uygun binalardan, sağlam raporlu ikinci el binalardan fiyatı makul ölçülerde olanlarla, konumu durumu krediye uygun olan yerleri kaçırmadan alabilirler. (Tabi bütçelere uygun olmak kaydıyla) Bu, ister Avrupa yakası olsun veya Anadolu Yakası olsun bence bir sorun yok, 2010 yılının yarısından sonra, her şeyin çok farklı olma ihtimali söz konusu olabilir. Daha sonraları bu rakamlar yetersiz kalabilir. Fakat gayrimenkul sektörü son yıllarda hiç bu kadar durağan bir döneme girmemişti, piyasaların tutarsız olmasından ilk olarak bizler etkileniyoruz.

"FAİZ ORANLARININ ALT SEVİYEYE İNMESİ TALEP NEDENLERİNDEN BİRİ"

TURYAP Okmeydanı Temsilciliği
Ufuk Zaman

Dünya ile birlikte Türkiye’de de baş gösteren ekonomik kriz tüm sektörler gibi gayrimenkulü de yoğun bir şekilde etkilemiştir. Ama son birkaç aydır da talep gelmeye başlamıştır. Bunun nedenleri olarak; gayrimenkul fiyatlarının düşmesi sonucu fiyatların en alt seviyelerde olduğu düşüncesi, bunun yanında, banka mevduat faizlerinin düşmesi sonucu özellikle büyük yatırımcıların gayrimenkule gelmesi sayılabilir. Küçük bir neden de mortgage faiz oranlarının alt seviyelere inmesi de talebin nedenlerinden biridir. Yine projelerden satılan gayrimenkuller için inşaat firmaları gerek taksitlendirme gerek fiyatlar konusunda önemli avantajlar sağlayarak emlak piyasasını hareketlendirmişlerdir.

Bölgesel olarak düşündüğümüz taktirde Okmeydanı’de genel olarak gayrimenkul fiyatlarında çok büyük düşüşler gözlenmemiştir. Bunun nedeni de Okmeydanı’de önemli kamu ve özel kurumların genel ve bölge müdürlüklerinin bulunması v.b gibi nedenler Okmeydanı ilçesine olan talebi hep yüksek seviyelerde tutmuştur. Özellikle büyük yatırımcıların, mağaza, bina taleplerinde büyük oranda artış gözlenmektedir. Tabii bundan nedenle bölgedeki mağaza ve binaların yüksek kira getirisi olmasıdır. Ayrıca son yıllarda İstanbul’a gelen yabancı yatırımcıların, işadamlarının ve turistlerin çoğalması İstanbul’da kaliteli otele olan talebi yükseltmiştir. Son zamanlarda yoğun bir şekilde otel yatırımcısı otel olmaya uygun bina veya arsalara yönelmiştir. Sonuç olarak ekonominin gözbebeklerinden biri olan gayrimenkul eski önemini tekrar kazanmaya başlamıştır.

"ÖNEMLİ OLAN SATICININ İHTİYACINI GİDERMEK"

Realtyworld - Aktif Gayrimenkul
Hakkı Bal

Gayrimenkul şirketimiz 1994 yılında, Esenkent’de Aktif Gayrimenkul adı altında kurulmuş olup, yoluna Bahçeşehir 2. Kısım (Boğazköy)’da profesyonel bir ekiple Realty World gibi bir dünya markasının bünyesinde devam etmektedir.

Satıcı elindeki gayrimenkulü en iyi fiyata satmak ister. Alıcı ise elindeki birikimi değerlendirmek için gayrimenkulü seçmişse mevcut olan fiyattan oldukça düşük bir fiyata almak ister. Bunu hangimiz istemez ki? Burada önemli olan satıcıyı doğru bir şekilde bilgilendirmek, gayrimenkulü için en uygun fiyatı belirleyip en kısa zamanda nakde çevirerek satıcının ihtiyacını gidermek.

Alıcı müşterinin ise mevcut piyasa şartlarını kendi lehine çevirmesi gerektiğini, yatırımını altın ya da dolardan ziyade gayrimenkulden yana kullanması gerektiğini bilmesi gerekir. Çünkü beklenen tablo krizin yıl sonuna doğru etkisini yitireceği yönündedir.

2010 yılının başından itibaren krizin biteceği ve konut alımlarının artacağını öngörüyoruz. Döviz ve altın düşüşte ve bu düşüş dövizin, altının eski seviyelere geleceği sinyalini veriyor. Bu da bize önümüzdeki günlerde gayrimenkul piyasasının ve bu piyasaya bağlı diğer sektörlerin bir hayli yoğun tempoda çalışacağını gösteriyor.

Özlem YILMAZ/SABAH EMLAK